Gentile avvocato, sono proprietario di un immobile che affitto a turisti per periodi limitati, a volte settimane, a volte pochi giorni. Vorrei sapere se è possibile applicare il regime fiscale della cedolare secca a questo tipo di locazione.
L'istituto della “cedolare secca”, introdotto recentemente dal nostro legislatore, si concretizza in un prelievo diretto in percentuale sul canone di affitto, in sostituzione di tutte le altre tassazioni, quali Irpef e Imposta di Registro.
Ciò comporta che le tassazioni sugli affitti diventano direttamente proporzionali ai canoni pattuiti e non variano in relazione ai redditi dei proprietari.
Per rispondere alla domanda del lettore, si deve fare riferimento all'articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, istitutivo del regime della cedolare secca, il quale stabilisce al comma 2 che "... La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione".
Si tratta in particolare di quella tipologia di contratti di locazione di immobili che vengono stipulati per periodi brevi con la medesima persona (normalmente turisti), purché la locazione preveda una durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno con il medesimo conduttore (come chiarito dall'Agenzia delle Entrate con la circolare n. 26 del 2011).
Per tali contratti, che chiameremo “turistici”, non sussiste l'obbligo di registrazione all'Agenzia delle Entrate.
Cosa deve fare nel caso specifico il proprietario dell'immobile / locatore per avvalersi della cedolare secca?
Poiché il regime di tassazione della cedolare secca ha carattere facoltativo, la sua applicazione è subordinata all'esercizio di un'opzione da parte del locatore.
Si fa presente comunque che il locatore deve essere una persona fisica e che l'opzione non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. In caso di più proprietari contitolari dell'immobile, la cedolare secca deve essere esercitata da tutti distintamente.
Di conseguenza, nel caso di contratto non soggetto a registrazione com'è quello di cui ci stiamo occupando, il proprietario dell'immobile / locatore deve esercitare l'opzione della cedolare secca in sede dichiarazione dei redditi, relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito.
L'aliquota della cedolare secca è stabilita nella misura del 21% per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero, regolati dalla legge n. 431 del 1998, anche di durata limitata (ad esempio, case per vacanze o per soddisfare esigenze specifiche).
In relazione a tali contratti di breve durata, peraltro, a differenza degli ordinari contratti di locazione, non vi è l'obbligo della preventiva comunicazione al conduttore di aver esercitato l'opzione della cedolare secca tramite lettera raccomandata; si consideri poi che nei suddetti contratti non opera il meccanismo di aggiornamento del canone (Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 20/E del 4.06.2012 sul sito www.agenziaentrate.gov.it).
Il nostro studio legale e' naturalmente a disposizione per valutare l'applicabilita' della cedolare secca al vostro specifico caso.
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A cura dell'avv. Florinda Corrado
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